Trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở [Cập nhật 2023]

Việc xây dựng nhà ở thì phải đóng thuế xây dựng nhà ở. Việc nắm rõ khái niệm thuế xây dựng nhà ở, cũng như hiểu được các loại thuế, phí cần đóng khi xây dựng nhà sẽ giúp người dân trang bị những kiến thức nền tảng về pháp luật trước khi xây nhà. Tuy nhiên trong một số trường hợp người dân được miễn thuế xây dựng nhà ở. Vậy Trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở là gì? Hãy cùng ACC tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán, chuyển nhượng nhà đất năm 2022
Trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở [Cập nhật 2023]

1. Thuế xây dựng nhà ở là gì?

Thuế là một trong nguồn thu nhập của ngân sách và cũng là quyền – nghĩa vụ của mọi cá nhân, tổ chức đóng góp để phát triển kinh tế xã hội của đất nước.

Đối với lĩnh vực xây dựng nhà ở, trừ những đối tượng được miễn thuế xây dựng nhà ở, bất cứ ai khi xây nhà đều phải đăng ký, kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật hiện hành. Nơi tiếp nhận việc khai báo, nộp thuế xây dựng là ở là cơ quan quản lý thuế tại địa phương.

Ngay sau khi được cấp giấy phép xây dựng, người dân phải đăng ký, kê khai và đóng thuế xây dựng nhà ở. Theo đó, quá trình xây dựng nhà ở sẽ được bảo vệ bởi pháp luật.

Nộp thuế xây dựng nhà ở là nghĩa vụ của mỗi công dân khi xây nhà. Hành vi trốn thuế xây dựng nhà ở sẽ được coi là vi phạm luật thuế xây dựng nhà, và sẽ bị xử phạt theo pháp luật.

2. Người dân phải nộp những loại thuế phí nào khi xây nhà?

Các loại thuế phí người dân cần nộp khi xây dựng nhà ở là:

– Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân;

– Lệ phí trước bạ;

– Lệ phí cấp giấy phép xây dựng.

3. Trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở [Cập nhật 2023]

Theo quy định tại Công văn 3700/TCT/DNK, Công văn của Tổng cục thuế ngày 11/11/2004 về thu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà tư nhân đã quy định:

“Theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản thi hành Luật thì : Đối tượng nộp thuế GTGT và thuế TNDN là các tổ chức, cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ.

Theo quy định nêu trên thì các tổ chức, cá nhân có hoạt động xây dựng là đối tượng phải đăng ký, kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi thực hiện xây dựng công trình, nhưng hiện nay nhiều nhà thầu xây dựng khi nhận thầu xây dựng (nhất là nhà ở của người dân) không thực hiện kê khai nộp thuế theo đúng Luật;”

Theo quy định của pháp luật thì nếu bạn có phát sinh thu nhập chịu thuế thì bạn phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế. Tùy theo cách thức xây dựng, có thể xếp vụ việc của bạn vào 1 trong hai trường hợp sau đây:

Như vậy, Trường hợp gia đình bạn tự khởi công xây dựng không thuê nhân công thì gia đình bạn không phải nộp thuế xây dựng.

4. Thông tin về các loại thuế, lệ phí khi xây dựng nhà ở tư nhân theo pháp luật hiện hành

4.1 Thuế môn bài

Thuế môn bài là mức thuế mà các doanh nghiệp phải đóng hàng năm dựa vào vốn điều lệ được ghi trên giấy phép kinh doanh. Mức thu của thuế môn bài dựa theo phân bậc và phụ thuộc vào tùy từng địa phương. Các đối tượng phải đóng thuế môn bài là tổ chức, cá nhân tiến hành hoạt động sản xuất, kinh doanh. Cụ thể như sau:

  • Cá nhân, hộ gia đình sẽ đóng thuế môn bài: Khi từ việc xây dựng đến thuê nhân công đều là tự làm.
  • Bên dịch vụ sẽ đóng thuế môn bài: Khi cá nhân, hộ gia đình thuê dịch vụ xây dựng.

4.2 Thuế GTGT

cach tinh thue xay dung nha o tu nhan 1 - Cách tính thuế xây dựng nhà ở tư nhân 2021
Cách tính thuế xây dựng nhà ở tư nhân đối với thuế giá trị gia tăng (GTGT) hay VAT

Dựa theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 (sửa đổi năm 2013) cùng các văn bản hướng dẫn thi hành luật thì thuế giá trị gia tăng được tính khi xây dựng nhà ở tư nhân như sau:

  • Cá nhân, tổ chức phải tiến hành kê khai và nộp thuế GTGT nếu có hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ.
  • Đối tượng kê khai nộp thuế giá trị gia tăng sẽ là bên nhận thầu xây dựng nhà ở tư nhân (bởi cá nhân, hộ gia đình không tự mình xây dựng công trình). Bên cạnh đó, để chắc chắn ràng buộc trách nhiệm cũng như tranh chấp về đối tượng nộp thuế thì trước khi xây dựng, những quy định về việc nộp thuế giá trị gia tăng này cần được thể hiện rõ ràng trong “Hợp đồng xây dựng”.

4.3 Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Dựa theo hướng dẫn của Bộ Tài chính tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC, việc xây dựng nhà ở là một loại dịch vụ và những người tiến hành công việc xây dựng là cá nhân thực hiện kinh doanh dịch vụ xây dựng, lắp đặt nên phải nộp thuế như đối với cá nhân kinh doanh. Cụ thể như sau:

  • Nếu cá nhân, hộ gia đình (hay chủ đầu tư) tự thuê nhân công riêng lẻ thì những nhân công này phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân (trừ trường hợp được miễn, giảm).
  • Còn nếu cá nhân, hộ gia đình thuê dịch vụ (có thể theo hình thức hộ kinh doanh, công ty) thì bên dịch vụ có trách nhiệm tính thuế và nộp cho những người này (có thể tính trừ vào lương hay nộp trực tiếp).

Tóm lại, trong trường hợp nào đi chăng nữa thì cá nhân, hộ gia đình (bên chủ đầu tư) cũng không phải đối tượng chịu thuế TNCN.

4.4 Lệ phí trước bạ xây dựng

Ngoài các loại thuế phải nộp khi xây dựng nhà ở còn có thể phải chịu lệ phí hoàn công khi tiến hành thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở (tức khi hoàn thiện nhà, khai báo và xin cấp giấy hoàn công để tiến hành thực hiện đăng ký biến động đất đai – tăng thêm nhà ở vào “Giấy chứng nhận sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác trên đất”).

Bởi theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì khi đăng ký xác lập quyền sở hữu sẽ phát sinh lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, dựa vào khoản 11 Điều 9 Nghị định này quy định trường hợp miễn nộp thì khi hoàn công nhà ở riêng lẻ tư nhân không cần phải nộp lệ phí trước bạ. Vậy nên, có thể tóm lại 3 trường hợp sau, trách nhiệm nộp các loại thuế xây nhà trên thuộc bên cá nhân, hộ gia đình xây nhà hay bên nhận thầu xây dựng nhà ở tư nhân:

  • Nếu giữa các bên (cá nhân, hộ gia đình xây nhà và bên dịch vụ) ký kết “Hợp đồng xây dựng” về thuê khoán toàn bộ thuê nhân công và cung cấp vật tư xây dựng: Bên dịch vụ sẽ có trách nhiệm nộp tất cả các loại thuế xây nhà trên tính theo toàn bộ giá trị công trình nhận khoán.
  • Nếu bên đầu tư (cá nhân, hộ gia đình) xây nhà chỉ thuê khoán nhân công riêng lẻ hoặc thuê bên dịch vụ nhưng không có hợp đồng hoặc không chứng minh được có thuê thầu xây dựng nhà ở: Bên đầu tư sẽ là người nộp thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng còn nhân công tự nộp thuế thu nhập cá nhân. Đối với phần nguyên vật liệu mà bên đầu tư tự mua thì cơ quan Thuế không thu thuế vật tư.
  • Nếu giữa các bên (cá nhân, hộ gia đình và bên dịch vụ) có thỏa thuận thống nhất về việc nộp thuế và kể cả là thuê khoán toàn bộ công trình: Người đóng thuế vẫn là chủ đầu tư.

5. Bảng giá thuế xây dựng nhà ở [2023]

5.1 Cách tính thuế môn bài

Căn cứ vào hướng dẫn của Bộ Tài chính theo Thông tư 302/2016/TT-BTC thì mức đóng thuế môn bài xây dựng nhà ở tư nhân được xác định như sau:

  • Thu nhập dưới 100.000.000 VNĐ/năm được miễn thuế môn bài.
  • Thu nhập từ 100.000.000 VNĐ/năm – 300.000.000 VNĐ/năm thì thuế môn bài là 300.000 VNĐ/năm.
  • Thu nhập từ 300.000.000 VNĐ/năm – 500.000.000 VNĐ/năm thì thuế môn bài là 500.000 VNĐ/năm.
  • Thu nhập trên 500.000.000 VNĐ/năm thì thuế môn bài là 1.000.000 VNĐ/năm.

Vì vậy, theo cách tính thuế xây dựng nhà ở tư nhân, mức đóng thuế môn bài trong lĩnh vực xây dựng nhà ở tư nhân phụ thuộc vào giá thuê nhân công theo “Hợp đồng xây dựng”.

5.2 Cách tính thuế giá trị gia tăng (GTGT)

Căn cứ khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi xây dựng nhà ở tư nhân, thuế GTGT được tính:

Thuế GTGT = Doanh thu tính thuế × Tỷ lệ % tính thuế GTGT

Trong đó:

  • Doanh thu tính thuế GTGT được tính bằng đơn giá nhân diện tích (nếu tính trên 1 đơn vị diện tích), bằng giá toàn bộ công trình hoặc bằng giá trị phần việc xây dựng phải thực hiện được xác định theo “Hợp đồng xây dựng”.
  • Nếu hợp đồng xây dựng không cung cấp vật tư xây dựng thì doanh thu tính thuế chỉ tính bằng số tiền nhân công xây dựng mà chủ nhà trả cho chủ thầu khi hoàn thành nhà ở.
  • Nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá nhưng giá không phù hợp với giá trị thực tại địa phương thì cơ quan Thuế sẽ thực hiện thu theo quy định pháp luật.
  • Nếu hoạt động xây dựng nhà ở tư nhân có sử dụng hóa đơn thì doanh thu tính thuế dựa trên hóa đơn và doanh thu khoán.

Tỷ lệ % tính thuế GTGT được xác định như sau:

  • Hợp đồng xây dựng có bao gồm cung cấp vật tư xây dựng: tỷ lệ 3%.
  • Hợp đồng xây dựng không bao gồm cung cấp vật tư xây dựng: tỷ lệ 5%.

5.3 Cách tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Cách tính thuế xây dựng nhà ở tư nhân đối với thuế TNCN như sau:

Thuế TNCN = Doanh thu tính thuế × Tỷ lệ TNCT trên doanh thu × Tỷ lệ thuế TNCN (10%)

Trong đó:

  • Doanh thu tính thuế TNCN được tính bằng tất cả các khoản tiền phát sinh trong quá trình xây dựng. Cách xác định tương tự như doanh thu tính thuế GTGT.
  • Tỷ lệ (%) thuế TNCN được xác định áp dụng tỷ lệ tạm thu là 10%.

Trên đây là bài viết về Trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở [Cập nhật 2023] mời bạn đọc thêm tham khảo và nếu có thêm những thắc mắc về bài viết này hay những vấn đề pháp lý khác về dịch vụ luật sư, tư vấn nhà đất, thành lập doanh nghiệp… hãy liên hệ với ACC theo thông tin bên dưới để nhận được sự hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả từ đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý có nhiều năm kinh nghiệm từ chúng tôi. ACC đồng hành pháp lý cùng bạn.